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– Teil 25
Stichwort: Fristlose Kündigung
wegen Gesundheitsgefährdung - § 544 BGB
und: LG Berlin, Urteil vom 20. Mai 1988 – 64 S 360/87 –
Aus GE 14/1988, S. 733
(Auszüge):
„LG Berlin, Urteil vom 20. Mai
1988 – 64 S 360/87“
(§ 544 BGB)
„Leitsatz:
3. Der Mieter eines Ladens mit einem damit verbundenen Kellerraum kann das
Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung auch dann kündigen, wenn lediglich
der Kellerraum wegen eindringender Feuchtigkeit ohne erheblich
Gesundheitsgefährdung nicht benutzbar ist, der Kellerraum aber zur Ausübung der
Geschäftstätigkeit ständig benutzt werden muß.
Aus den Gründen: ….
Der Vertreter der Kl., der Zeuge D., ist auch selbst von einer Kündigung seitens
der Bekl. ausgegangen, da er seiner Aussage in erster Instanz zufolge sich
daraufhin in die Kellerräume des Ladengeschäftes gegeben hat, um dort den
Wasserschaden festzustellen. Er hat in seiner Zeugenaussage ausdrücklich diese
Verknüpfung hergestellt, indem er ausgesagt hat: „Aufgrund des am 30. Januar
1987 eingegangenen Kündigungsschreibens bin ich dann am 2. Februar 1987 in den
Keller gegangen“. Für den Zeugen D., der als Verwalter für die Kl. tätig war,
war mithin aus dem Kündigungsschreiben ersichtlich, daß es sich um das fragliche
Mietobjekt handelte. Er hat die Kündigung auch als solche der Bekl. erkannt, da
er sich auf das Kündigungsschreiben hin zum Mietobjekt begab. Daher kann sich
die Bekl., die das Verhalten ihres Verwalters gegen sich gelten lassen muß,
nicht darauf berufen, daß als Absender nicht der Firmenname der Bekl. sondern
deren Geschäftsbezeichnung angegeben war.
Die Kündigung war auch gem. § 544 BGB wirksam. Denn bei dem Ladengeschäft mit
Keller handelte es sich um zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume. Auch
wenn der Aufenthalt nur ein zeitweiliger ist, ist § 544 BGB anwendbar (Palandt-Putzo,
47. Aufl. 1988, § 544 BGB, Anm. 2 a). Der vermietete Raum ist auch dann zum
Aufenthalt von Menschen bestimmt, wenn in dem fraglichen Raum nach den Abreden
der Parteien nur vorübergehend Menschen verweilen sollen (Emmerich-Sonnenschein,
Miete, 3. Aufl. 1986, § 1986, § 544 BGB, Anm. 2 a). Dies war hier nach den
mietvertraglichen Vereinbarungen der Fall. Nicht nur die Ladenräume im
Erdgeschoß, sondern auch die Kellerräume waren zum Betrieb eines Blumenhandels
vermietet worden (§ 1 Nr. 1 und 3 des Mietvertrages). Da die Kellerräume nicht
ausdrücklich nur als Lagerräume vermietet worden sind, mußte die Kl. davon
ausgehen, daß sie auch zum Betrieb des Blumengeschäftes mitbenutzt wurden und
damit auch zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen geeignet ein mußten.
Dagegen spricht auch nicht, daß die Miete für die Kellerräume wesentlich
geringer war als diejenige für die Ladenfläche im Erdgeschoß. Bei einem
Blumengeschäft ist vielmehr grundsätzlich davon auszugehen, dass
Vorbereitungsarbeiten (Anfertigen von Kränzen und Gestecken, Binden von Sträußen
etc.) auch in den Kellerräumen zu einem Ladengeschäft stattfinden, so daß diese
zum mindestens vorübergehenden Aufenthalt von Menschen geeignet sein müssen.
Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme waren hier
die Kellerräume nicht zum Aufenthalt geeignet, vielmehr war ihre Benutzung mit
einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden. Eine derartige Gefährdung
der Gesundheit ist bereits anzunehmen, wenn ständig Feuchtigkeit auftritt bzw.
Wasser in den Keller einbricht (LG Mannheim ZMR 1977, 154; LG Saarbrücken WuM
1982, 187). Ist nur ein Teil des Mietobjektes gesundheitsgefährdend – wie hier
der Keller -, so besteht ein Kündigungsrecht dann, wenn dadurch die
Benutzbarkeit des gesamten Mietobjektes in Frage gestellt wird. Das kann aber
hier durchaus angenommen werden, weil der Keller nicht nur zum Lagern der Ware
benötigt wurde, sondern auch zu Vorbereitungsarbeiten, ohne die eine
gewinnbringender Blumenhandel nicht denkbar ist.
Nach den Bekundungen der Zeugen H. stand das Wasser Anfang 1987 im Keller ca. 20
cm hoch, und zwar auch zwischen Weihnachten und Neujahr. Auch bis zur Räumung
des Ladens stand Wasser im Keller, wenn auch nicht mehr so hoch. Nach den
Bekundungen des Zeugen Z. stand das Wasser zunächst 10 cm hoch, später etwas
weniger. Nach den Bekundungen des Zeugen G. waren nach Weihnachten ca. 2/3 des
Bodens des Kellerraumes mit Wasser bedeckt, so dass der Laden zu Silvester
geschlossen blieben musste. Selbst nach den Bekundungen des Zeugen D., des
Verwalters der Kl., wies der Keller Anfang Februar 1987 eine zu 1/3
durchfeuchtete Bodenfläche auf, an der Wand habe man noch den (vorherigen)
Wasserstand sehen können. Aus den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen
ergibt sich, dass im Kündigungszeitpunkt der Keller noch derart feucht war, dass
er nur mit eiern erheblichern Gefährdung der Gesundheit benutzt werden konnte,
so dass die Kündigung gem. § 544 BGB wirksam war.
(Mitgeteilt von VRiLG HARALD KINNE)“
Kommentar
Das Gericht geht bei den vorliegenden unstreitigen Tatsachen von einer
Gesundheitsgefährdung aus. Hier wird schon der Umstand, dass der Boden mit
Wasser bedeckt ist, als Gefahr angesehen. Es stellt sich die Frage, ob nicht
gerade Wände mit Schimmelpilzbefall eine Gesundheitsgefährdung sind? Vgl. AG
Köln, Urt. v. 23. 11. 1987 – 207 C 306/97, in WM 8/1988, S. 265; hier unter Teil
0 – 9 auf der Urteilseite. Anders LG Düsseldorf, Urt. v. 9. 9. 1988 – 21 S
623/87, hier unter Teil 1 – 5.
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