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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 1 – 1

Stichwort:        Fehlerhafte Billigkeitsentscheidung
und:                LG Berlin, Urteil vom 17. 2. 1984 – 64/63a  S 201/83

Aus GE Nr. 18/1984, S. 865, 867:

„LG Berlin, Urteil vom 17. Februar 1984 – 64/63a S 201/83 –

§§ 536, 537 BGB, Haftung für Feuchtigkeitspilze

Leitsätze

Trotz Pilzbildungen infolge von Feuchtigkeit hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Instandsetzung der Mietsache, wenn ein Miethaus nach den Regeln der Baukunst und den seinerzeitigen Wärmedämmwerten errichtet wurde und gegenwärtig Bau- und Substanzmängel nicht vorliegen.

Eine Mietsache ist mit einem zum Schadenersatz verpflichteten anfänglichen Mietmangel behaftet, wenn ein direktes Aufstellen bzw. Aufhängen von Einrichtungsgegenständen an den Außenwänden nicht ohne Beschädigungen dieser Gegenstände möglich ist.

Entscheidungsgründe:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO Abstand genommen.

Die Berufung ist zulässig. Sie ist in gesetzlicher Form und Frist eingelegt sowie begründet worden. Das Rechtsmittel konnte jedoch nur in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfange Erfolg haben; im übrigen war es unbegründet und musste zurückgewiesen werden.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung von Sachverständigengutachten konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagte gem. § 536 BGB entsprechend den von den Klägern in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen zu baulichen Maßnahmen zur Instandsetzung der Mietsache verpflichtet ist. Sowohl nach dem Gutachten de Sachverständigen F. vom 5. Dezember 1983 als auch nach dem Gutachten des Sachverständigen B. vom 29. September 1982 welches vom Amtsgericht Schöneberg im Wege der Beweiserhebung eingeholt worden ist, sind im Bereich der gerügten Wandflächen in der Wohnung der Kl. weder Bau- noch Substanzmängel vorhanden. Insbesondere der Gutachter F. hat vor Ort umfangreiche Untersuchungen hinsichtlich der möglichen Ursache der Kondenswasserbildung angestellt und ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, daß im Bereich der Wohnung der Kl. weder die Wärmedämmung der Außenwände mangelhaft ist noch bauliche Mängel vorliegen, welche auf Kältebrücken hinweisen. Auch eine Untersuchung der Kellerräume im Bereich der Wohnung der Kläger hat zu keiner Feststellung derartiger, ihre Wohnung beeinträchtigende Mängel geführt. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme ergeben, daß das Gebäude in den Jahren 1961/62 nach den damals geltenden DIN-Normen (DIN 4108) errichtet worden ist.

Die in der Wohnung der Kl. aufgetretenen Mängel sind nach den Feststellungen der beiden gerichtlich beauftragten Gutachten jeweils auch auf die Möblierung durch die Kl. zurückzuführen; denn die Möbelstücke sind so dicht an der Außenwand aufgestellt worden, daß bei sinkenden Temperaturen an diesen Stellen ausreichende Luftzirkulation nicht mehr gewährleistet war. Daß die Möblierungsweise der Kl. zu den Mängeln beigetragen hat, wird auch dadurch offenkundig, daß an nicht verstellten Wandflächen keine Feuchtigkeit mit Schimmel- bzw. Schwarzpilzbildung aufgetreten ist.

Die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte – eine obergerichtliche Entscheidung ist hierzu, soweit erkennbar, noch nicht ergangen – zu der Frage der Haftung für derartige Schäden ist kontrovers, wobei in der Regel in den Entscheidungen der Gerichte darauf abgestellt worden ist, was als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist und welche der Mietvertragsparteien einen etwaigen Mangel, der zu derartigen Feuchtigkeits-bildungen führt, zu vertreten hat (vgl. hierzu u.a. LG Itzehoe, WM 1982, S. 181; LG Lübeck, WM 1982, S. 181; AG Köln, WM 1982, S. 182; AG Tempelhof-Kreuzberg, MM 6+7/83 und LG Berlin – ZK 65 – MM 1983, S. 19).

Wie aus allen zitierten Entscheidungen zu entnehmen ist, bilden sich derartige Feuchtigkeits- und Schwarz- bzw. Schimmelpilze nicht nur aufgrund einer einzigen Ursache, sondern sind zumeist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, die mehr oder weniger stark auch durch das Wohnverhalten der Mieter beeinflusst werden.

Auch im vorliegenden Rechtsstreit lässt sich anhand der durchgeführten Sachverhaltsaufklärung nicht feststellen, daß die aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen in Teilbereichen der Wohnung der Kl. eindeutig zu Lasten der Beklagten als Vermieterin bzw. der Kl. als Mieter gehen. Dies beruht darauf, daß einerseits Bau- bzw. Substanzmängel an den betroffnen Wandflächen nicht festgestellt worden sind, andererseits die Bekl. auch nicht darzulegen vermochte, dass die Kl. die befallenen Räumlichkeiten in unzureichender Weise beheizen oder belüften bzw. durch andere Handlungen eine übermäßige Raumfeuchtigkeit hervorrufen.

Bei der Beurteilung der anstehenden Rechtsfragen unter Berücksichtigung des Beweisergebnisses vertritt die entscheidende Kammer hinsichtlich der verschiedenen von den Kl. geltend gemachten Ansprüche eine differenzierende Auffassung dergestalt, daß Ansprüche der Kl. nach § 536 BGB zu verneinen sind, Schadensersatzansprüche – soweit bewiesen und entsprechend dem Zeitwert – gem. § 538 Abs. 1 BGB zuzusprechen waren.

Für die Ansprüche der KL. nach § 536 BGB auf Instandhaltung – bzw. Instandsetzung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch kann nicht festgestellt werden, daß die Wohnung der Beklagten in Teilen mit einem Mangel behaftet ist. Das Gebäude ist, was von den Kl. auch nicht in Abrede gestellt wird, nach den Regeln der Baukunst und den damals geltenden Wärmedämmwerten errichtet worden. Das bedeutet, daß die Bekl. grundsätzlich bei Abschluß des Mietvertrages eine nach Mietrechtsgrundsätzen vertragsgemäße Leistung erbracht hat. (Anm:: Diese Ansicht wird nicht vom Sachverständigen Dr. G. und dem AG Hamburg, Urteil vom 26. 3. 1982 – 28 C 100/80; WM 7/1982, S. 186/187; vertreten und zu Recht!) Die Kl. haben mithin keinen Anspruch auf die von ihnen mit den Klageanträgen in beiden Instanzen verfolgten Begehren auf Instandsetzung der Mietsache. Insoweit schließt sich die erkennende Kammer dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Febr. 1983 – 65 S 253/82 – aaO. An.

Soweit die Kl. auch Schadensersatz für den beschädigten Fußbodenbelag für gefordert haben, war dieser Anspruch allein deshalb zu verneinen, weil die Kl. insoweit beweisfällig geblieben sind.

Anders verhält es sich mit den von den Kl. geltend gemachten Mangelfolgeschäden hinsichtlich der Matratze und des Wandteppichs. Diese beiden Ansprüche hält das Gericht dem Grunde nach für gegeben. Die Schäden an der Matratze und dem Wandteppich sind zwar auch darauf zurückzuführen, daß diese Gegenstände unmittelbar an der Wand standen bzw. hingen. Diese Art der Möblierung kann aber nicht als vertragswidrig bezeichnet werden (Anm:: Dies wünscht sich anscheinend der Mitteiler.), da sie weder durch Vertrag ausgeschlossen worden ist noch den sonst üblichen Wohngewohnheiten zuwiderläuft. Eine einschränkungslose Nutzung der betroffenen Räume ist nur dann möglich, wenn die Möbelstücke bzw. sonstige Gegenstände direkt an der Wand aufgestellt werden. Ein Mieter ist grundsätzlich in der Art der Möblierung seiner Wohnung frei und kann auch gerade Wände zum Aufstellen von Möbeln bzw. Aufhängen von Wandteppichen benutzen. (Anm:: Stellen Sie sich bitte vor, liebe/r Leser/-in, dass Sie Ihre Möbel so aufstellen, wie es der Vermieter für richtig hält. Vielleicht, weil er Baumängel kaschieren will?) Wenn die Beschaffenheit der Außenwände des Hauses der Bekl. dies nicht zulässt (Anm:: Dies ist ein Baumangel!) ohne daß Schäden an den Möbeln entstehen, so liegt darin ein anfänglicher Mangel der Mietsache gem. § 537 Abs.1 S. 1 BGB. Die Kl. als Mieter können daher Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen (§ 538 Abs. 1 1. Altern.), ohne daß die Beklagte diesen Mangel verschuldet haben muß und unabhängig davon, ob ihr dieser bekannt war. Die angezogene Vorschrift begründet eine Garantiehaftung des Vermieters unabhängig von seinem Verschulden für die ursprüngliche Mangelfreiheit der Mietsache.

(Anm:: Diese Feststellung trifft in diesem Fall nicht zu, da ein Baumangel diese Schäden verursacht hat. Unerheblich ist dabei, dass zum Zeitpunkt des Errichtens des Gebäudes die damals gültige DIN-Vorschrift eine stärkere Wärmedämmung nicht erforderlich gemacht hat. Der Mangel tritt ca. 20 Jahre später auf, ohne dass dieser bei Mietbeginn für den Kläger erkennbar ist, nämlich erst durch ein Aufstellen von Möbeln direkt an die Wand –ohne Scheuerleiste? Diese ist in Gebäuden zwischen 1950 – 1970 üblich gewesen. In den Entscheidungsgründen wurden Faktoren, die eine negative Auswirkung auf die Raumfeuchte haben könnten, wie Iso-Fenster, nicht benannt, so dass dies bei der Betrachtung nicht berücksichtigt werden kann.)

Wenn die Kl. diesen Mangel bzw. diese Schäden erstmals im Oktober 1980, also nach einer Mietdauer von nahezu 2 Jahren gerügt haben, so spricht dies auch nicht gegen das Vorliegen eines anfänglichen Mangels. (Anm:: Hier irrt der Mitteiler oder das Gericht. Denn Informationen, wie sich Schimmelpilz als Myzel verbreitet und wie lange dies manchmal dauert, hätte sich das Gericht bei jedem Biologen oder auch Umweltbiologen besorgen können - auch als sachverständiges Gutachten. So beim Institut für Baubiologie + Oekologie IBN, Neubeuern, Prof. Dr. Anton Schneider oder anderen.) In der mündlichen Verhandlung vom 17. Februar 1984 hat die Bekl. zu 1. vorgetragen, ohne daß dies in substantiierter Weise unter Beweisantritt durch die Bekl. bestritten worden wäre, daß ihnen der Schaden vorher nicht bekanntgeworden ist. Unter Berücksichtigung all dieser Umständen kann im Ergebnis nur davon ausgegangen werden, daß der Mangel an dem Mietobjekt latent vorhanden gewesen ist und dieser erst nach einiger Zeit infolge des Aufstellens der Möbel an der Wand zu Tage trat. Da die Kl. sich ihrerseits aber durch diese Art der Möblierung nicht vertragswidrig verhalten haben – wie bereits oben angeführt worden ist – hat die Beklagte für die Mängelfolgeschäden einzustehen. (Anm:: Zum Schluss kommt der Mitteiler dann doch noch auf die Rechtsauffassung des AG Hamburg, a.a.O., obwohl nur knapp begründet. Dennoch, der Sachverständige hätte vom Gericht auf den Baumangel hingewiesen werden müssen.)

(Mitgeteilt von RAuN JÜRGEN KRETZER-MOSSNER)

Anm: Statt eines Kommentars, die Entscheidungsgründe wurden direkt im Text kommentiert, wird aus der Zeitschrift, aus der dieses Urteil stammt, eine Anmerkung aufgezeigt:

Aus:
DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 18/1984, S. 831/832

„Wohnung feucht: Wer ist schuld?

In der Bundesrepublik und in Westberlin gibt es schätzungsweise 100.000 Wohnungen, in denen Feuchtigkeitsbildungen aller Art auftreten. Meist sind diese Feuchtigkeitserscheinungen mit dem Wachstum von Schwarz- bzw. Schimmelpilzen verbunden. Diese Pilzbildungen lassen sich fast nie auf eine einzige Ursache (z.B. Kältebrücken) zurückführen, sondern sind das Ergebnis mehrerer Faktoren, die stark von den individuellen Lebensgewohnheiten der Mieter, z.B. deren Heiz- und Lüftungsverhalten, beeinflußt sind. Deshalb ist es auch Sachverständigen häufig unmöglich, dem Gericht Anhaltspunkte dafür zu geben, ob die Feuchtigkeit mehr zu Lasten des Mieters oder des Vermieters geht.

Nicht ungewöhnlich war es deshalb, daß das Landgericht Berlin für sein Urteil vom 17. Februar 1984 – 64/63a S 201/83 – auf einen nicht restlos aufzuklärenden Sachverhalt zurückgreifen musste. Trotz dieses Beweisnotstandes musste das Landgericht bei der Frage der Schadenshaftung entschieden, ob die Mieter oder die Vermieter die Pilzbildungen an den Wohnungsaußenwänden zu vertreten hatten. Bei der Beantwortung dieser Frage differenzierte das Landgericht:

Soweit die Mieter die Vermieter auf bauliche Maßnahmen zur Abstellung der Feuchtigkeits-bildungen in Anspruch genommen hatten (§ 536 BGB), lehnte das LG einen Instandsetzungsanspruch ab. Insoweit sei nämlich davon auszugehen, daß die Mieter eine zum mietvertragsgemäßen Gebrauch geeignete Sache erhalten hätten, weil das Miethaus nach den Regeln der Baukunst und den seinerzeitigen Wärmedämmvorschriften errichtet worden sei und auch keine gegenwärtigen Bau- und Substanzmängel aufweisen würde.

Demgegenüber gab das LG dem Schadensersatzanspruch der Mieter wegen Beschädigungen von Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeit teilweise statt. Diese Beschädigungen hätte der Vermieter infolge seiner Garantiehaftung für die Mangelfreiheit der Mietsache bei Mietvertragsbeginn zu vertreten (§ 537 I 1 BGB). Ein Mitverschulden der Mieter an der Beschädigung ihrer Möbel und Wandteppiche sei nicht gegeben, da ein Mieter in der Art seiner Möblierung grundsätzlich frei sei und gerade auch die Außenwände in seiner Einrichtungskonzeption einbeziehen dürfe.

Die vorliegende Entscheidung des LG stellt eine Billigkeitsentscheidung dar, deren Ergebnisse kaum mit den Gesetzen der Denklogik in Übereinstimmung zu bringen sind. Denn es vermag nicht einzuleuchten, wie der Vermieter dem Mieter einerseits eine zum mitvertragsgemäßen Gebrauch geeignete Sache übergeben kann, der andererseits gleichzeitig ein zum Schadensersatz verpflichtender latenter Anfangsmangel inne wohnen soll. Es bleibt deshalb zu hoffen, daß das LG bei nächster Gelegenheit seine vorgelegte Differenzierung überdenkt (Wortlaut Seite 865):“

Kommentar: Diese Berichterstattung zum Urteil des LG kann, insbesondere im letzten Abschnitt, mitgetragen werden, insbesondere der Anmerkung zur Billigkeitsentscheidung – allerdings nicht wie GE dieses ausführt. Denn es kann nicht sein, dass gerade dieser (latente) Anfangsmangel, der dann bei dieser Art der Möblierung auftritt, nicht als Baumangel wahrgenommen wurde; denn ein Baumangel ist es, wie der Sachverständige Dr. G. in seinem Gutachten ausgeführt hat, vgl. AG Hamburg, a.a.O..  Zum Zeitpunkt der Beweisaufnahme sind die geltenden Wärmedämmvorschriften zu beachten. Insofern hätte das LG Berlin den Mietern auch einen Instandsetzungsanspruch zubilligen müssen.

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