Minderung der Miete gerechtfertigt
Neben Fenstern, hinter Schränken, in Ecken und Winkeln bilden sich feuchte Stellen, deren Farbe nach kurzer Zeit von Grau zu Blau und schließlich gar zu hässlichem Schwarz wechselt. Ein modriger Geruch entströmt den befallenen Wänden, und selbst das hartnäckigste Lüften vermag die Fäulnis nicht mehr zu vertreiben.
Falsch gelüftet?
Verlangt der verzweifelte Mieter vom Vermieter Abhilfe und wird diese mit einem süffisanten Hinweis auf angeblich falsches Lüftverhalten verweigert, treffen sich die Parteien häufig vor Gericht wieder So auch in folgendem Fall:
Ein schimmelgeplagter Mieter hatte seine Miete gemindert, woraufhin der Vermieter ihn prompt verklagte. Streitpunkte waren neben der Bausubstanz des Gebäudes insbesondere das Lüftverhalten sowie die Frage, ob Schränke in der Wohnung an der Außenwand stehen dürften oder nicht.
Das LG Hamburg stellte sich, im Einklang mit zahlreichen Entscheidungen anderer Gerichte (zum Beispiel LG Düsseldorf, Az:: 24 S 242/94), klar auf die Seite des Mieters: Bei Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung ist eine Minderung der Miete gerechtfertigt (LG Hamburg, Urteil v. 26.09.97, Az:: 311 S 88/96.
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Als schadensauslösend wurde der Einbau neuer isolierverglaster Fenster bewertet, obwohl dies bereits einige Jahre zurücklag. Dadurch sei in einer Weise in die raumklimatischen Verhältnisse eingegriffen worden, welche die schwache Wärmedämmung des Gebäudes habe deutlich werden lassen.
Wenn eine Schimmelbildung in der Wohnung nur zu vermeiden sei, indem Schränke überhaupt nicht an der Außenwand oder nur erheblich davon abgerückt stehen würden, seien die Zimmer nicht mehr uneingeschränkt gebrauchstauglich, so das LG Hamburg
Dies sei auch deshalb ein Mangel, weil die Wohnfläche dadurch verringert werde. Mieträume müssten so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand der Möbel von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden könnten (so auch LG Berlin, Beschl. v. 19.05.89).
Was nun das Lüften beträfe, so könne es dem Mieter im übrigen nicht auferlegt werden, über den Tag verteilt mehrfach gründlich zu lüften, nur um auf diese Weise einen Mangel der Bausubstanz auszugleichen.
Berliner Morgenpost
31.10.2001
Mietminderung von 50%
Bei Durchfeuchtung von Wänden und Teppichböden eines Einzimmerappatements in einem Bereich von zwei bis drei qm ist eine Mietminderung von 50 % möglich
LG Dresden 4 S 0152/02
Schimmelpilz und Durchfeuchtung der Wohnung
Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berichtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung.
AG Köln 206 C 29/00
Zur Minderung berechtigender Mangel
Die Bildung von Schimmel und Feuchtigkeit stellt dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn der Mieter sie nicht zu verantworten hat
LG Lüneburg 6 S 70/00
Höhe der Mietminderung
Feuchtigkeit in Aussenwand dadurch Schimmel 10 %
Amtsgericht Lahnstein 2 C 377/76
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Schimmel = kanzerogener Stoff
¸... Schimmel in nennenswertem Umfang kann Krankheiten aus dem allergischen oder asthmatischen Formenkreis hervorrufen oder zumindest auslösen. Außerdem kann Schimmel zu den cancerogenen Stoffen gerechnet werden ..."
LG München, NJW-RR 1991 976
Mindestlüftung durch den Mieter
Der Mieter hat durch ausreichendes Lüften einer allein durch Feuchtigkeit entstehenden Schimmelbildung vorzubeugen. Mindestens zweimal morgens und einmal abends muß ausreichend gelüftet werden.
OLG Frankfurt/Main, Az. 19 U 7/99
Schimmelbildung infolge zu wenig Lüftens
Bei einem Mieter, dessen Wohnung von Schimmel heimgesucht wurde und der einen deutlich geringeren Heizenergieverbrauch hatte als seine Vorgänger vertraten die Richter die Ansicht, dass sich der Schimmel entwickelte, weil er seine vier Wände nicht ausreichend lüftete
AG München 211 C 3954/89
BGH: Vermieter in der Beweispflicht
Wird darüber gestritten, ob falsches Verhalten des Mieters oder ein Baumangel die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden ist, so steht zunächst der Vermieter in der Beweispflicht. Er muss dann nachweisen, dass nicht Baumängel die Schäden verursacht haben. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden.
(Az:: XII ZR 272/97).
Informationspflicht nach Fenstereinbau
Die mangelhafte Information des Mieters über ein verändertes Lüftungsverhalten führt dazu, dass der Vermieter nur 50 Prozent der Schuld trägt
LG Berlin 65 S 94/99
Hinweispflicht nach Einbau von Isoglasfenstern
Werden Isolierglasfenster eingebaut, muß der Vermieter den Mieter sachgemäß und präzise über die Veränderungen im Raumklima und dementsprechende Änderungen im Lüftungs- und Heizugnsverhalten hinweisen. Unterbleibt der Hinweis, trägt der Vermieter die Verantwortung über entstehende Schimmelbildung.
LG Gießen 1 S 63/00
Neubaufeuchte
Der Mieter ist nicht verpflichtet, Neubaufeuchte durch übermäßiges Heizen oder Lüften auszugleichen. Daran ändert auch ein allgemein gehaltener Hinweis des Vermieters über eine erhöhte Restbaufeuchte nichts.
LG Wuppertal 10 S 22/02
Baumangel
Ein Baumangel kann auch darin liegen, dass nachträglich ein Isolierglasfenster in die gemieteten Räume eingebaut wird, mit der Folge, dass nunmehr die Außenwände die schlechteste Außenisolierung aufweisen.
LG Berlin 64 S 320/99
Ausschluss von Tauwasserbildung hinter Möbeln
Mieträume müssen so beschaffen sein, daß bei einem Abstand von wenigen Zentimetern zwischen Wand und den Möbeln eine Tauwasserbildung ausgeschlossen ist.
LG Hamburg, 311 S 88/96
Kein Baumangelausgleich durch übermäßiges Heizen
Der Mieter darf während seiner Abwesenheit die Heizung drosseln, er muss nachts nicht durchheizen, er ist nicht verpflichtet, durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen
LG Braunschweig 6 S 249/96
Mängel
Feuchte Wände und Schimmelflecken sind immer Mängel der Mietsache, sie beeinträchtigen das Wohlbefinden des Mieters und sind gesundheitsschädlich.
OLG Zelle 2 UH 1/84
Mitverschulden
Durch eine mangelhafte Information des Mieters hat der Vermieter zumindest ein Mitverschulden von 50 Prozent an der Schimmelbildung, wenn er den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens nach Einbau neuer Fenster aufgefordert hat.
LG Berlin 65 S 94/99
Feuchtigkeitsschäden erst nach Einzug
Der Mieter ist in der Regel in einer schlechten Position, wenn die Wohnung jahrelang schimmelfrei war, der Vermieter keine Veränderungen vorgenommen hat und erst nach Einzug des betroffenen Mieters Feuchtigkeitsschäden entstanden
LG Lüneburg, ZMR 1985, 127
Verbrauchertipps
Schimmelpilzentstehung kann oft vermieden werden
Der Winter naht, die Tage werden kühler. Es wird mehr geheizt und weniger gelüftet. Bei diesem Klima haben Schimmelpilze beste Wachstumsvoraussetzungen. „Lüftet der Mieter zu wenig und bildet sich dadurch Schimmel, darf er die Miete wegen des Schimmels nicht kürzen und muss eventuell sogar für die Schimmelbeseitigung zahlen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD).
Oft kommt es zwischen Mietern und Vermietern allerdings zu Streit darüber, wer den Schimmelpilz verursacht hat. „Um seine Obhutspflicht zu wahren, muss aber der Mieter den Vermieter in jedem Fall auf den Schimmelbefall hinweisen, so dass schwerwiegendere Folgen vermieden werden können“, so Schick.
Die Beweislast für die Schimmelursache liegt auf beiden Seiten
Weist der Mieter von sich, dass er den Schimmelpilz durch mangelhaftes Lüften verursacht hat, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass der Schaden nicht durch mangelnde Bauqualität hervorgerufen wurde, keine Schäden am Gebäude vorliegen und dass die Wärmedämmung den Vorschriften zur Zeit der Erstellung des Gebäudes entspricht. Zwar kann der Vermieter nicht verpflichtet werden, das Gebäude den jeweils gültigen Normen anzupassen (BGH, Az. IV ZR 281/03), „dennoch sollte er das Gebäude in einem technisch guten Zustand halten, um auf diesem Weg der Entstehung von Schimmel vorzubeugen und sich als verantwortungsbewusster Vermieter zu zeigen“, rät Schick.
Kann er belegen, dass er nicht verantwortlich ist – zum Beispiel weil es in anderen Wohnungen in derselben Anlage noch nie zu Schimmelpilzproblemen gekommen ist – muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat. „Hätte die Schimmelbildung durch ausreichendes Lüften vermieden werden können, haftet der Mieter für die Beseitigung des Schadens“ so Schick.
Zweimal am Tag lüften
Laut dem Landgericht Berlin muss die Notwendigkeit zu lüften auch dem nicht sachverständigen Nutzer auffallen, wenn die Raumluft stickig und verbraucht ist (Az. 61 S 19/84). Zwar kann dem Mieter nicht zugemutet werden, fünf- oder sechsmal am Tag zu lüften (Landgericht Hamburg, Az. 16 S 122/87), eine ordnungsgemäße Belüftung setzt aber voraus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (Oberlandesgericht Frankfurt, 19 U 7/99 NZM 2001, 39).
„Aus falsch verstandener Sparsamkeit lüften Mieter oftmals zu selten. Dabei kostet das Stoßlüften nur wenig Heizenergie, denn die Wohnung kühlt in der kurzen Zeit nicht aus und die frische Luft lässt sich sogar leichter erwärmen als abgestandene“, sagt Schick.
Auch ansonsten muss der Mieter mit der Mietsache pfleglich umgehen. So entschied das Landgericht Berlin, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich hat, wenn dieser dadurch entstanden ist, dass der Mieter nach dem Duschen die nass gespritzten Fliesen nicht trocken wischt. „Die Beseitigung von Spritzwasser ist jedenfalls in innenliegenden Bädern von jedem Mieter zu erwarten“, heißt es in dem Urteil (Az. 61 S 510/98).
Auch die Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen. „Stehen große Schränke direkt an einer Außenwand, kann die Luft dahinter schlecht zirkulieren. Deshalb sollten sie immer mit ein paar Zentimetern Abstand aufgestellt werden“, rät Schick. Ist jedoch ein ungewöhnlich großer Abstand von über neun Zentimetern erforderlich, muss das im Mietvertrag stehen (Landgericht Hamburg, Az. 307 S 48/02).
Resultiert die Schimmelbildung nicht aus dem Verhalten des Mieters, kann er die nachhaltige Beseitigung der Ursache verlangen und bis dahin die Miete ausgehend von der Bruttomiete mindern. Laut eines Urteils des Landgerichtes Berlin gilt dies auch dann, wenn bei der Erstellung des Gebäudes die zu dem Zeitpunkt gültigen technischen Normen eingehalten wurden (Az. 63 S 357/04). Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter die Arbeiten selbst in Auftrag geben und dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dem Vermieter zuvor die Gelegenheit geben, innerhalb einer gesetzten Frist für die Beseitigung zu sorgen. Hält sich der Mieter nicht an dieses Prozedere, muss er die Kosten selbst tragen (Landgericht Hagen, Az. 13 S 188/82).
Mietminderungen sind nicht im jedem Fall zulässig
Für die Höhe der zulässigen Mietminderung besteht keine allgemeingültige Rechtsprechung.
Urteilte das Landgericht Hamburg, dass bei Schimmel im Schlafzimmer die Miete um zehn Prozent gemindert werden könne (Az. 16 S 211/83), sprach das Landgericht Osnabrück dem Kläger nur eine zwanzigprozentige Minderung zu bei schwerem Schimmelbefall in Wohn-, Schlaf- und Badezimmer (Az. 11 S 277/88). Höhere Minderungen werden allerdings selten gewährt. Lediglich in einem Fall, als Schimmel die Wohnung bis auf einen kleinen Raum nahezu unbewohnbar gemacht hat, urteilte das Landgericht Berlin auf 80 Prozent Minderung. „Mindert der Mieter aber unberechtigterweise die Miete, steht dem Vermieter die fristlose Kündigung zu, wenn der ausstehende Betrag insgesamt zwei Monatsmieten erreicht oder der Rückstand für zwei aufeinander folgende Monate insgesamt eine Monatsmiete übersteigt“, sagt Engel mit Bezug auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 35/05).
Auch Schlafräume dürfen nicht auskühlen
Besonders anfällig für Schimmelbildung sind auch schlecht geheizte Wohnungen. Zwar kann der Vermieter seinem Mieter nicht verbieten, in einem kalten Zimmer zu schlafen, aber der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass die Räume nicht so weit auskühlen, dass Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Die Wohnung ständig auf über 20 Grad zu heizen, kann der Vermieter jedoch nicht verlangen (Landgericht Lüneburg, Az. 6 S 70/00).
Sollte aus einem Neubau noch Restfeuchte aus dem Beton entweichen und die Wohnung „trockengeheizt“ werden müssen, muss der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen werden. Andernfalls ist er nicht verpflichtet, die Neubaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen (Landgericht Wuppertal, Az. 10 S 22/02). Auch wenn die vorhandenen Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt oder andere bauliche Veränderungen vorgenommen werden, muss der Vermieter den Mieter auf die Notwendigkeit veränderter Lüftungsmaßnahmen hinweisen (Landgericht Gießen, Az. 1 S 63/00)
PM IVD vom 03.11.2006
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Schimmel und Steuern
Pilzbeseitigung ist keine außergewöhnliche Belastung
Für besondere, schicksalhaft eintretende Lebenssituationen des Bürgers hat der Staat Verständnis. Wer zum Beispiel feststellt, dass seine Immobilie asbestverseucht und damit gesundheitsgefährdend ist, der kann die Kosten für die Sanierung als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Beim Auftreten von Schimmelpilzen ist das nach Information des LBS-Infodienstes Recht und Steuern nicht möglich.
(Oberfinanzdirektion München, Aktenzeichen S 2284 – 1 St 41 M)
Der Fall: Ein Immobilienbesitzer stellte fest, dass die Wände seines Anwesens vom Schimmelpilz befallen sind. Um die Bewohner des Anwesens vor Krankheiten zu schützen, ist in solchen Fällen eine schnelle und nicht ganz billige Sanierung nötig. Er beantragte in seiner Steuererklärung, die Kosten als außergewöhnliche Belastung absetzen zu dürfen.
Das Urteil: Die Oberfinanzdirektion München verweigerte dieser Lösung ihre Zustimmung. Das Auftreten von Schimmelpilzen sei auf ein Verschulden des Eigentümers oder Mieters zurückzuführen, weil dieser die Immobilie falsch oder mangelhaft belüftet hätte. Oder es handle sich um ein Verschulden des Bauträgers. In all diesen Fällen könne man deswegen keine außergewöhnliche Belastung geltend machen. Ein kleiner Trost für die betroffenen Eigentümer: Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, kommt eine Anrechnung bei den Werbungskosten infrage.
LBS: Recht und Steuern
Archiv 2006, 24.04.2006
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Schimmelpilz: Kein Grund zur sofortigen fristlosen Kündigung
Bei Schimmel in der Wohnung kann der Mieter nicht sofort fristlos kündigen. Er muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.
Gesundheitsgefährdender Schimmelpilzbefall in der Wohnung kann den Mieter zwar berechtigen, die Wohnung fristlos zu kündigen. Allerdings muss er dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen, bevor er die Kündigung ausspricht. Dies entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az:: VIII ZR 182/06).
Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis zunächst ordentlich: Sie wollte rund ein Jahr vor Ablauf des Vertrags ausziehen. Der Vermieter widersprach mit Hinweis auf den Zeitmietvertrag. Kurz darauf sprach die Mieterin dann eine außerordentliche fristlose Kündigung aus. Denn sie hatte inzwischen Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter dem Schrank und hinter dem Bett festgestellt.
Letztinstanzlich verlor die Mieterin vor Gericht, berichtet Immowelt.de. Trotz der vermeintlichen Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelpilzbefall war die fristlose Kündigung nicht rechtens. Denn auch in einem solchen Fall müsse dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb derer er die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, darf der Mieter kündigen.
Pressedienst immowelt.de
15.11.2007
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Eigentümergemeinschaft kann Sanierung wegen Schimmel in einer Wohnung ablehnen
Kommt es in einer Eigentumswohnung wegen des Einbaus dichter Isolierglasfenster zu einem Schimmelproblem, so kann der betroffene Eigentümer keine zwangsweise Fassadensanierung von der Eigentümergemeinschaft erzwingen.
Durch den Einbau moderner Isolierglasfenster wollte ein Wohnungseigentümer den Wert seiner Wohnung steigern. Doch schon kurze Zeit nach der Renovierung kam es zu einem ernsthaften Schimmelproblem in der Wohnung, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de: Die in der warmen Innenluft enthaltene Feuchtigkeit kondensierte an einer kühlen Außenwand. Der einst durch die alten Einfachfenster gewährleistete Luftaustausch konnte wegen der modernen Isolierglasfenster nicht mehr stattfinden. Ein idealer Nährboden für Schimmel.
Um das Problem zu beseitigen, forderte der Wohnungseigentümer nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de von der Eigentümergemeinschaft, dass sie einer Fassadendämmung zustimmen solle. Doch die weigerte sich: zu teuer. Das wollte der schimmelgeplagte Eigentümer nicht hinnehmen und zog vor Gericht.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied: Der Wohnungsbesitzer kann wegen des selbst verursachten Schimmelschadens keine aufwendigen Sanierungen von der Eigentümergemeinschaft einfordern (Az:: I-3 Wx 54/07). Laut Gutachten schieden Baumängel am Gemeinschaftseigentum aus. Vielmehr weise die betroffene Außenwand des 1972 errichteten Hauses keinerlei Schäden auf. Auch sei der Dämmwert der Wand besser, als dies die damaligen Normen vorsahen. Ein Anspruch darauf, dass ein einzelner Eigentümer eine Fassadensanierung erzwingen kann, um heute gültige Dämmnormen zu erreichen, bestehe nicht, zumal die anderen Wohnungen nicht betroffen seien.
Auch der Voreigentümer der Schimmelwohnung berichtete glaubhaft, dass er 20 Jahre lang keinerlei Probleme mit Schimmel in der Wohnung gehabt habe. Wenn ein Wohnungsbesitzer also durch den Einbau moderner Isolierglasfenster ein Schimmelproblem heraufbeschwört, muss er nach Ansicht des Gerichts besser lüften und mehr heizen. Oder aber den Raum anders nutzen, wenn sich nur so der Schimmelbefall vermeiden lässt, mahnt Immowelt.de.
Pressedienst immowelt.de
vom 21.02.2008
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Streit um Wohnungsschimmel:
Mieter darf Möbel direkt an Außenwand stellen
Mieter sind nicht dazu verpflichtet, ihre Möbel in einer bestimmten Anordnung aufzustellen. Sie dürfen diese auch direkt an die Außenwände rücken, denn Mietwohnungen müssen so beschaffen sein, dass sich auch dann keine Feuchtigkeitsschäden bilden können. Das hat das Landgericht Mannheim entschieden.
Wie der Anwalt-Suchservice (Service-Rufnummer: 0900 – 10 20 80 9/ 1,99 €/ Min.*) berichtet, hatte ein Paar eine Drei-Zimmer-Wohnung gemietet, in die dicht schließende isolierverglaste Fenster neu eingebaut worden waren. Wenige Monate nach dem Einzug trat in der Wohnung Schimmel auf, durch den unter anderem die neuen Schlafzimmermöbel der Mieter stark beschädigt wurden. Die wandten sich daraufhin an den Vermieter und verlangten neben Schadensersatz für das Mobiliar das Anbringen einer Wärmedämmung außen an der Hauswand. Der Vermieter weigerte sich und vertrat die Ansicht, die Mieter seien selbst an dem Schaden schuld, da sie die Möbel zu dicht an die Wand gestellt hätten. Er war auch nicht bereit, eine Außendämmung am Haus anzubringen, sondern wollte die Wände allenfalls von innen isolieren, da dies kostengünstiger sei. Der Fall ging vor Gericht, und das Landgericht Mannheim entschied zugunsten der Mieter (Urt. v. 14.2 2007; Az:: 4 S 62/06).
Mietwohnungen müssten in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass Möbel auch direkt an der Außenwand aufgestellt werden könnten, ohne dass sich Feuchtigkeitserscheinungen zeigten. Mieter seien – wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart sei – nicht dazu verpflichtet, ihre Möbel in einer bestimmten Anordnung aufzustellen, z.B. sie fünf Zentimeter oder mehr von den Wänden abzurücken, so die Richter. Der Vermieter habe hier auch keine baulichen Vorkehrungen gegen das Aufstellen von Möbeln direkt an der Außenwand getroffen, etwa in Form von Wandleisten. Er müsse für den am Schlafzimmermobiliar seiner Mieter entstandenen Schaden aufkommen.
Darüber hinaus, so das Urteil, sei er dazu verpflichtet, eine Außendämmung der Wohnung vorzunehmen. Zwar dürften Vermieter grundsätzlich selbst entscheiden, auf welche Weise sie einen Mangel beseitigen wollten. Dies gelte aber nur so lange, wie die Maßnahme nicht zu einer unzulässigen Änderung des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung führe, so das Gericht. Das Anbringen einer Innen- statt Außendämmung würde zur Folge haben, dass Möbel nur noch in einigem Abstand zur Wand aufgestellt werden könnten. Dies müssten die Mieter nicht hinnehmen, so das Gericht. Auch die Tatsache, dass eine Außendämmung der betreffenden Wohnung um rund 3.000 Euro teurer wäre als eine Innendämmung, führe zu keiner anderen Entscheidung, so die Richter.
Pressemitteilung
Anwalt-Suchservice
Köln, den 16.01.2008
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Ist Schimmelbefall auf einen Baumangel zurückzuführen?
Schimmelpilzbefall einer Mietwohnung
Landgericht Dessau, Urteil vom 01.08.2008,
AZ: 1 S 199/06
Ein Mieter einer Mietwohnung macht Ansprüche wegen Schimmelbefall geltend. Er mindert aufgrund auftretenden Schimmels die Miete. Der Mieter stellt sich auf den Standpunkt, dass der Schimmelbefall auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Der Vermieter ist der Auffassung, der Schimmelpilzbefall sei darauf zurückzuführen, dass der Mieter die Wohnung nicht ausreichend beheize und lüfte.
Das Gericht hat durch Erholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass jedenfalls kein Baumangel vorliege. Das Amtsgericht hat daher die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der rückständigen Mieten stattgegeben. Die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.
Zunächst stellt das Gericht klar, dass im Falle eines Schimmelpilzbefalles von Wohnungen der Mieter nur darlegen und beweisen muss, dass derartige Schimmelbildung in der Mietsache auftritt. Wird dieser Nachweis geführt oder ist diese Tatsache unstrittig, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf eine bautechnische Ursache zurückzuführen ist.
Allerdings sei an die Beweisführung des Vermieters keine übersteigerte Anforderung zu stellen. Letzten Endes könne auch dann, wenn eine absolute Gewissheit nicht hergestellt werden kann, aber doch eine überwiegende Wahrscheinlichkeit aufgrund sachverständiger Feststellungen gegen das Vorliegen von Baumängeln spricht, der Beweis
als geführt angesehen wird.
INFO-Recht 07/2009, S. 3
www.heinicke.com
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Mietwohnung: Wer nicht heizt, fliegt raus
Keine falsche Sparsamkeit: Mieter sind verpflichtet, die Wohnung im Winter zumindest mäßig zu heizen, da sonst Schäden entstehen können. Nichtheizer riskieren die Kündigung.
Mieter, die sich beharrlich weigern, im Winter ihre Wohnung zu beheizen, riskieren die Kündigung des Mietverhältnisses. Denn bei einer komplett unbeheizten Wohnung bestehe die Gefahr von Frost- oder Schimmelschäden, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Landgericht Hagen (Az.: 10 S 163/07). Damit verletze der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft auf nicht unerhebliche Weise, so die Richter.
Die Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts rechtens, obwohl es noch zu keinen Schäden gekommen sei. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund war: Die Möglichkeit bestand, dass es zu solchen Schäden kommt und dass der Mieter schuldhaft und vorsätzlich nicht geheizt habe.
Der Mieter, der die Wohnung kaum nutzte, sondern die meiste Zeit bei seiner Lebensgefährtin verbrachte, wurde vorab vom Vermieter abgemahnt, er solle künftig die Wohnung beheizen. Da sich Ersterer nicht an diese Aufforderung hielt, kündigte der Vermieter kurze Zeit später das Mietverhältnis fristgemäß.
Pressedienst immowelt.de
Recht & Urteil, 24.09.2009
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Man muss nur richtig lüften...
Kann in einer Wohnung Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden, widerspricht dies den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Eine Minderung ist gerechtfertigt, im vorliegenden Fall sogar bis zu 100 Prozent.
Eine Frau mietete für sich, ihren Ehemann und ihre drei Kinder eine Wohnung in München. Nach Einzug in die Wohnung begann sich in allen Räumen Schimmel zu bilden. Als sich schließlich der Schimmel in allen Schlafzimmern, der Küche und dem Wohnzimmer teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte, forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Schimmelbefall begutachten zu lassen.
Diese maß aber lediglich die Feuchtigkeit und händigte der Mieterin die Broschüre „Richtiges Heizen und Lüften“ aus. Das Anwesen sei schließlich nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet. Die Schimmelbildung könne daher nur an der mangelhaften Lüftung durch die Mieterin liegen.
Darauf hin erhob die Mieterin Klage beim Amtsgericht München. Sie forderte die Schimmelbeseitigung. Darüber hinaus wollte sie festgestellt wissen, dass sie ihre Miete um 100 Prozent mindern könne. Schließlich bestehe eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Ihr Ehemann, ihre 16, 13 und 7 Jahre alten Kinder und auch sie selbst würden bereits unter Erkrankungen des Bronchialsystems leiden.
Der zuständige Richter beim Amtsgericht München gab der Klage in vollem Umfang recht:
Der vom Gericht herangezogene Sachverständige stellte fest, dass selbst durch das während der Begutachtung erfolgte intensive Lüften mit langen Lüftungsintervallen dieses nicht geeignet war, die in den Räumen vorhandene Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen. Die ermittelten Werte lagen auch nur während des Lüftens in einem Bereich, in dem es nicht zu einer Schimmelbildung kommen kann. Dies bedeute praktisch, dass nur bei immerwährendem Lüften kein Schimmel entstehen würde.
Ständiges, durchgehendes Lüften sei der Mieterin – so der Richter – jedoch nicht zumutbar. Es widerspräche eklatant den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüftungsverhalten dürfe nicht so weit gehen, dass dadurch die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieterin eingeschränkt werden. Insbesondere müsse es der Mieterin auch möglich sein, einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, bei der sie tagsüber nicht in der Wohnung sei und folglich nicht lüften könne. Das erforderliche Lüften müsse daher auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein.
Darüber hinaus könne es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen werde, bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Als wesentlichen Bereich des persönlichen Lebens und der Ruhe müsse es der freien Entscheidung der Mieterin offen stehen, ob sie bei offenem oder geschlossenen Fenster schlafe. Dies gelte insbesondere auch bei niedrigen Außentemperaturen.
Auch die Mietminderung sei begründet. Es bestünde eine konkrete Gesundheitsgefährdung auf Grund des großflächigen, massiven Schimmelbefalls. Die intensive Pilzbesiedlung und das extrem hohe Aufkommen von Milben mache eine Nutzung der Wohnung unmöglich.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Urteil des AG München vom 11.6.2010, AZ 412 C 11503/09
Justiz Bayern
Pressemitteilung 38/10
06. September 2010
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